Ngày 4/12, tại khách sạn JW Marriott, Đài Hà Nội chủ trì tổ chức diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững - 2025”. Sự kiện thu hút sự tham gia của 150 đại biểu là lãnh đạo các Ủy ban của Quốc hội, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp & Môi trường, Thành phố Hà Nội và nhiều chuyên gia, nhà nghiên cứu đầu ngành thuộc các lĩnh vực. 

Đây cũng là chủ đề diễn đàn được Đài Hà Nội tổ chức vào tháng 11/2024 như một thông điệp nhất quán trong quan điểm tiếp cận và giải quyết các vấn đề khiến thị trường bất động sản vận động méo mó thời gian qua. Đó là nạn đầu cơ, thổi giá, lũng đoạn thị trường bất động sản, trục lợi chính sách nhà ở xã hội khiến giá nhà ở vượt xa tầm với của người có nhu cầu thực về chỗ ở.

Hay sự phát triển nguồn cung nhà ở đang mất cân đối khiến nhiều người mắc kẹt ở giấc mơ mua nhà khi “không đủ giàu để mùa nhà ở thương mại, không đủ nghèo để mua nhà ở xã hội”.

Trong phát biểu khai mạc diễn đàn, nhà báo Nguyễn Kim Khiêm - Tổng Giám đốc - Biên tập Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội cho rằng, dù còn những quan điểm khác nhau trong xã hội xung quanh khái niệm đầu tư và đầu cơ, song điều đáng mừng là quan điểm “nhà để ở không phải đầu cơ” của các diễn giả nêu trong diễn đàn năm 2024 đã được các cơ quan quản lý nhà nước đồng thuận. Điều này thể hiện trong việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung các chính sách liên quan để hướng đến một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Những nút thắt về cơ chế chính sách dần được tháo gỡ để đẩy nhanh nguồn cung nhà ở; xử lý, khởi tố hình sự với những trường hợp thổi giá đất qua đấu giá; hình thành quỹ nhà ở cho thuê của quốc…

Tuy nhiên, Tổng Giám đốc Đài Hà Nội nhìn nhận, trong năm qua, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều “khoảng xám” khi giá nhà đất tiếp tục leo thang, vượt xa tầm với của nhiều người dân có nhu cầu thực về chỗ ở. Nguồn cung tuy tăng mạnh nhưng tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách khiến cho người có thu nhập thấp và trung bình vẫn khó tiếp cận nhà ở.

“Chừng nào mà bất động sản vẫn chỉ được xem là kênh tích trữ tài sản hay mua đi bán lại để hưởng giá trị chênh lệch thay vì dành cho nhu cầu ở thực thì hoạt động đầu tư có thể trở thành hành vi đầu cơ gây nguy hại cho nền kinh tế và xã hội”, ông Khiêm nói và nhấn mạnh quan điểm “nhà để ở chứ không phải đầu cơ”. Do vậy, đã đến lúc pháp luật cần nhận diện đây là thứ tội phạm nguy hiểm. Bởi nạn đầu cơ cản trở sự phát triển tiến bộ của đất nước và sự công bằng của xã hội với các hành vi lũng đoạn nền kinh tế và hưởng lợi bằng cách tước đoạt cơ hội an cư của số đông người dân.

Bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cũng nhận định thị trường bất động sản thời gian qua xuất hiện nhiều diễn biến bất thường, đặc biệt là giá đất - giá nhà tăng nhanh, vượt xa giá trị thực. “Giá đất tăng nóng không chỉ gây bất ổn thị trường mà còn tạo áp lực lên kinh tế vĩ mô và làm méo mó hoạt động sản xuất - kinh doanh. Nhiều phản ánh từ cử tri và chuyên gia cho thấy dấu hiệu “gom hàng”, tạo sóng giá tại các khu vực chuẩn bị có quy hoạch hạ tầng hoặc dự án lớn”, bà Nguyên thông tin.

Phân tích diễn biến thị trường 1 năm qua, Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, chất lượng nguồn cung có vấn đề, thiếu hẳn nguồn cung nhà ở có giá phù hợp. “Thị trường đang có dấu hiệu đẩy giá, mức giá bán các dự án hầu hết thuộc phân khúc cao cấp, siêu cao cấp. Chỉ 5-6% nguồn cung thị trường là nhà ở giá thấp, chủ yếu là nhà ở xã hội”, ông Đính nhận định.

Mổ xẻ những nguyên nhân khiến giá bất động sản chưa bao giờ lên cao như hiện nay, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết. một cán bộ dùng toàn bộ tiền lương mất 27,3 năm để mua nhà, còn nếu dùng 1/3 lương để mua nhà thì cần tiết kiệm tới 80 năm mới mua được nhà. Theo ông Hiệp, giá nhà tăng cao trong thời gian qua có nhiều nguyên nhân như chi phí vô hình rất lớn, chi phí đất đai tăng, nhân công, vật liệu tăng.

Ông Hiệp cho biết, để kiếm được dự án, hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng rất vất vả nên thông thường các doanh nghiệp khi đầu tư thường muốn mang lại hiệu quả cao nhất. Trong khi đó, nhà ở xã hội chỉ mang lại 15% lợi nhuận, trước chỉ có 10% nên chưa nhiều nhà đầu tư hấp dẫn. "Còn nếu so giữa phân khúc trung bình và cao cấp thì phân khúc cao cấp mang lại lợi nhuận cao hơn. Thứ hai là, người có tiền mua căn hộ cao cấp nhanh hơn rất nhiều, có những căn hộ 20 tỷ người ta xuống tiền nhanh luôn, nên phân khúc cao cấp lại bán nhanh hơn. Đấy là cơ chế của thị trường chúng ta hiện giờ", ông Hiệp phân tích.

Cũng theo Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, đến nay, điều này vẫn chưa có biện pháp giải quyết cụ thể. Việc giá đất tại Hà Nội và TP.HCM luôn ở mức rất cao không còn gây ngạc nhiên. Giá đất là một nhưng hệ số liên quan bảng giá đất với loại đất áp dụng như thế nào thì là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước để hài hoà và giúp doanh nghiệp yên tâm phát triển. Trách nhiệm của doanh nghiệp là điều tiết giá, nhưng để giá đất, giá nhà ổn định thì cơ chế do Nhà nước ban hành. Đối với các nhà đầu tư, nếu đánh thuế luỹ tiến nhà đầu tư hoặc thuế thu nhập chuyển nhượng nhà phải khác nhau chứ không được đánh đồng loạt với mục đích sử dụng khác nhau.

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cảnh báo thị trường bất động sản hiện nay có “nguy cơ bong bóng” khi nguồn cung tăng, tồn kho tăng, đa số người dân không tiếp cận được nhà ở, giá nhà gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Năm nay dự báo tăng trưởng tín dụng sẽ từ 18-20%, trong đó tín dụng bất động sản chiếm 24% tổng tín dụng hệ thống ngân hàng, ở Mỹ chiếm trên 10% đã là lo ngại rồi. "Trong khi tại Mỹ, các ngân hàng khá thận trọng với các khoản vay liên quan đến đất vì đây không phải tài sản tạo dòng tiền, thì tại Việt Nam, tín dụng lại chảy nhiều vào đất nền chủ yếu phục vụ hoạt động đầu cơ. Vai trò của ngân hàng trong việc đẩy giá đất tăng là có”, ông Hiếu phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nhận định tình trạng thổi giá, có dấu hiệu thao túng thông tin, thực ra đã bắt đầu từ lâu, nhưng đến 2024 trở thành vấn đề lớn. Vì vậy ngày 15/01/2025, Thủ tướng ban hành Công điện số 03 yêu cầu tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá và đầu cơ bất động sản, tiến hành thanh tra. “Nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ. Ở Trung Quốc cũng đưa ra quan điểm này và điều này là đúng. Giá nhà hiện nay đang cao, chúng ta phải có các giải pháp để xử lý”, ông Châu nêu quan điểm.

Trao đổi về vấn đề "thổi giá" bất động sản, thượng tá Phạm Hải Bình, giảng viên chính Khoa Cảnh sát kinh tế, Học viện Cảnh sát nhân dân cho rằng, việc đưa ra kết luận và xử lý hành vi "thổi giá" bất động sản là rất khó khăn vì bản thân thuật ngữ này chỉ là một hiện tượng thị trường, chưa có tội danh cụ thể được quy định trong Bộ luật Hình sự hiện hành. "Chúng ta chỉ có lừa đảo trong đầu tư dự án, lừa đảo trong sử dụng quyền sử dụng đất vay vốn, trốn thuế trong giao dịch bất động sản. Hoặc doanh nghiệp có tài sản là đất đem góp vốn gây thất thoát lãng phí ngân sách Nhà nước, vi phạm trong đấu giá đất thì mới kết tội được. Riêng về thổi giá thì không có tội nào quy định cả. Chỉ có tội đầu cơ nhưng chỉ cho hàng hóa bình ổn giá hoặc hàng hóa do Nhà nước định giá", thượng tá Bình nêu vấn đề.

Liên quan đến bảng giá đất mới, Ông Quách Gia Quỳnh - Phó Trưởng phòng Kinh tế đất - Sở Nông nghiệp & Môi trường Hà Nội cho biết, bảng giá đất mới có mặt tích cực như giảm chênh lệch và tăng thu ngân sách, nhưng cũng có tác động tiêu cực nếu giá vượt xa thực tế: tăng thuế, tạo áp lực cho người dân và gây phản ứng xã hội. “Dù Luật Đất đai 2024 đã tiến bộ, đặc biệt là bỏ khung giá đất và tạo cơ chế minh bạch hơn nhưng nếu không đánh giá đầy đủ, bảng giá mới có thể khiến thị trường bị xáo trộn”, ông Quỳnh nói.

Bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cho rằng, cần tăng cường giám sát, thanh tra và xử lý nghiêm hành vi vi phạm theo Nghị quyết 161 của Quốc hội. Quốc hội cần tiếp tục đôn đốc Chính phủ và các địa phương thực hiện thanh tra các khu vực có biến động bất thường về giá. Bất kỳ hành vi lợi dụng thông tin quy hoạch, thao túng thị trường, môi giới trái phép, hoặc đưa thông tin sai lệch để trục lợi đều phải bị xử lý nghiêm theo quy định pháp luật, kể cả chế tài hình sự nếu có đủ căn cứ.

Từ góc độ lập pháp, bà Trần Hồng Nguyên đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm nhằm xử lý những “bất thường” của thị trường hiện nay. Cụ thể, hoàn thiện khung pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản với quan điểm: “Pháp luật càng rõ ràng, thị trường càng khó bị thao túng”. Hai là, minh bạch hóa thông tin thị trường - đây là giải pháp then chốt giúp ngăn chặn thổi giá. Ba là, tăng cường giám sát, thanh tra và xử lý nghiêm hành vi vi phạm theo Nghị quyết 161. Những khu vực biến động giá bất thường phải được kiểm tra, rà soát kịp thời. Ba là, các hành vi lợi dụng thông tin quy hoạch, thao túng giá hoặc môi giới trái phép cần bị xử lý bằng các chế tài đủ sức răn đe, kể cả hình sự nếu có dấu hiệu vi phạm. Bốn là, phát triển nguồn cung thực chất, đặc biệt là phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.

Bà Nguyên nhấn mạnh thị trường chỉ ổn định khi nguồn cung tăng tương ứng với nhu cầu và giảm phụ thuộc vào lực cầu đầu cơ. Vì vậy, thủ tục đầu tư và sử dụng đất cần được cải cách để rút ngắn thời gian triển khai dự án, đồng thời đẩy mạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản ̣(Bộ Xây dựng) cho rằng, để nhận diện "liệu có hiện tượng thổi giá hay không", điều cốt lõi là phải xác định rõ ràng các yếu tố cấu thành giá bán bất động sản. Theo đó, cơ cấu giá bán chủ yếu được tạo thành bởi hai thành tố chính: Giá đất, tức là chi phí quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở và chi phí bán hàng cũng những khoản tiền phát sinh.

Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đang triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm hạn chế hành vi thổi giá. Trong đó, có ba yếu tố cốt lõi, đầu tiên là minh bạch hóa thông tin, tiếp đến là kiểm soát và phát triển bền vững từ việc đánh giá hàng tồn kho để nhận diện xem phân khúc nào còn thiếu.

Bên cạnh đó, hiện nay Bộ Xây dựng đang phối hợp các đơn vị liên quan hướng tới thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý trên môi trường điện tử, có sự tham gia của các cơ quan liên quan như đất đai, thuế, và tài chính. Cuối cùng, đối với việc điều tiết thị trường thứ cấp, các chính sách về tín dụng, tài chính và thuế là vô cùng quan trọng và cần phải có sự can thiệp hợp lý.  "Quan trọng hơn, khi kiểm soát thị trường, phải nhìn vào cơ cấu phân khúc và hàng tồn kho. Hiện nay, chúng ta đang dư thừa phân khúc cao cấp, nhưng lại thiếu trầm trọng bất động sản phù hợp với thu nhập người dân và nhà ở xã hội. Do vậy, cần phải tập trung phát triển phân khúc phù hợp với thu nhập người dân", bà Hạnh nói.

Bộ Xây dựng đã xây dựng và trình Chính phủ dự thảo Nghị định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với tinh thần phải minh bạch từ nguồn cung, giá cả, tính pháp lý của bất động sản; định danh từng sản phẩm để kiểm soát được giao dịch, tồn kho bất động sản. Các khâu hoàn toàn thực hiện trên môi trường điện tử. Trên cơ sở dữ liệu, người dân có thể có nắm bắt được những thông tin chính xác để lựa chọn sản phẩm phù hợp.

Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho biết, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã nhận diện được một số nguyên nhân cốt lõi gây ra sốt đất và đầu cơ, dẫn đến tình trạng tăng giá bất động sản. Giá đất nền chiếm khoảng 30% giá thành, trong khi bất động sản chung cư chỉ chiếm dưới 10%. Tuy nhiên, do nhiều dự án đã nộp tiền sử dụng đất từ lâu, ví dụ, hoàn thành năm 2020 nhưng đến 2023 - 2024 mới được bán, nên sự ảnh hưởng của biến động giá đất chưa chắc đã là yếu tố lớn nhất, đặc biệt là đối với nhà ở xã hội vốn được miễn tiền sử dụng đất.

“Việc khan hiếm nguồn cung kéo dài là yếu tố làm tăng giá mạnh nhất. Để giải quyết tình trạng nguồn cung khan hiếm kéo dài và vấn đề phân bổ quỹ đất trong quy hoạch, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đã có những hành động quyết liệt. Chính phủ đã thông qua Nghị quyết 171 để tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai và các quy định khác, giúp tăng cường nguồn cung đất cho các dự án. Các địa phương hiện đang tích cực triển khai Nghị quyết này. Các bộ, bao gồm Bộ Nông nghiệp Môi trường, đã phối hợp giải quyết vấn đề thông qua Nghị quyết 663 để xử lý các vướng mắc pháp lý khác liên quan đến đất đai”, ông Kiên thông tin.

Để “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững - năm 2025”, nhiều chuyên gia, nhà quản lý chỉ rõ giải pháp hàng đầu là giải pháp tăng nguồn cung nhà ở, trong đó cần sớm thành lập quỹ nhà ở Quốc gia. TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định: “Rõ ràng việc hình thành Quỹ nhà ở Quốc gia để phát triển nhà ở với mục tiêu chủ đạo cho thuê. Điều này tăng sự đa dạng trên thị trường cung cấp thêm nguồn cung cho các nhóm đối tượng chính sách và giúp cho họ có nhiều quyết định lựa chọn. Nếu có đủ tiền mua nhà ở xã hội để sở hữu. Nếu không có tiền thì lựa chọn nhà để thuê. Tôi lưu ý là nhà nước cũng cần phải tạo ra động lực phát triển loại hình nhà ở cho thuê này, vì đây là phân khúc nhu cầu rất lớn”.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh phải đảm bảo cân đối cung – cầu. Vì thế, các doanh nghiệp cần ý thức trách nhiệm trong việc phát triển thị trường lành mạnh hơn. Cần xem xét cơ chế thuế cho các khoản “siêu lợi nhuận” từ địa tô. Chẳng hạn, nếu lợi nhuận vượt 100% giá thành, có thể áp thuế đặc biệt.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, để thị trường phát triển ổn định, các chủ đầu tư cần cơ cấu lại phân khúc đầu tư, bởi đây cũng chính là giải pháp tăng thanh khoản, cơ sở thị trường phát triển lành mạnh hơn: “Phân khúc cao cấp các chủ đầu tư hay hướng tới bởi nó có lợi nhuận và an toàn. Tuy nhiên, nếu giá quá cao như hiện nay lại rất mạo hiểu. Tôi cho rằng, phân khúc trung bình sẽ có cơ hội thanh khoản. Bởi một dự án BĐS quan trọng nhất là tính thanh khoản, có dòng tiền. Có thể lợi nhuận thấp nhưng dòng tiền và tính thanh khoản là an toàn cho các nhà đầu tư”, ông KHánh phân tích.

Từ góc độ chính sách, nguồn vốn cho thị trường rất quan trọng và cần được “lành mạnh hoá”, tránh đẩy chi phí vốn tăng cao, người dân càng khó tiếp cận với nhà ở. Chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu, cho rằng, muốn thị trường phát triển lành mạnh, thì nguồn vốn tín dụng cho thị trường cần được kiểm soát: “Lãi suất huy động tăng cũng sẽ đẩy lãi suất cho vay lên, nó sẽ ảnh hưởng tới thị trường BĐS. Hiện giá nhà ở tăng hiện nay do thị trường, cũng tăng là do lãi suất, các chi  phí xây dựng tăng lên. Nếu chúng ta không kiểm soát được chi phí vốn của các ngân hàng, thì tôi e rằng người dân khó tiếp cận được nhà ở”, ông Hiếu phân tích.