Giá nhà so với thu nhập người Việt đã lên cao đến mức phi lý, tỷ lệ này ở Việt Nam khoảng 30-40 lần, trong khi ở các nước khác chỉ 15-18 lần. Thực tế giá nhà ở Việt Nam đã cao hơn so với giá nhà nhiều bang ở Mỹ.

Lý do cho bong bóng giá nhà này thì rất đa dạng, một là do chính sách thuế chưa phù hợp, vẫn khuyến khích đầu cơ, bao nhiêu lần nâng lên đặt xuống mà rốt cuộc các cơ quan chức năng vẫn không dám đánh thuế đầu cơ nhà đất; hai là do các công ty bất động sản dùng đòn bẩy tài chính quá cao, tỷ lệ nợ trên vốn cực kỳ cao so với tiêu chuẩn ngành, dẫn đến chi phí tài chính của dự án rất lớn, lãi vay tăng mạnh theo hàng năm làm cho giá nhà chỉ có thể tăng chứ không giảm được trừ khi công ty phá sản; ba là do tâm lý người châu Á thích đất đai nhà cửa, thích tích cốc phòng cơ. Ngoài ra cũng còn những lý do phụ khác như tiền mất giá, thu nhập người dân có tăng lên, tốc độ đô thị hóa cao…

Tất cả những lý do này cộng với sự làm giá công khai, rầm rộ, thiếu kiểm soát qua truyền thông và sự thiếu vắng tiếng nói phản biện đã và đang làm cho việc thổi giá nhà đất trở thành một cuộc chơi mà tưởng như ai cũng có lợi. Nhà nước thu được thuế, chủ nhà có cảm giác giàu có dư giả, doanh nghiệp bất động sản thổi được giá cổ phiếu và ngân hàng kiếm được lợi nhuận cao nhờ cho vay. Trên thực tế, nhiều khi doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng chỉ là hai đầu của một con rắn.

Bộ Tài chính cho biết, tổng thu ngân sách nhà nước nửa đầu năm 2025 hơn 1,33 triệu tỷ đồng, tăng 28,3% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, khoản thu từ đất tăng mạnh, đạt 243.644 tỷ đồng, bằng 96% dự toán năm. So với cùng kỳ năm 2024 (hơn 91.300 tỷ đồng), số thu này tăng hơn 2,6 lần. Thị trường chứng khoán cũng đang tăng trưởng mạnh, vượt qua mức 1700 điểm, đạt kỷ lục mọi thời đại.

Chính vì cuộc chơi đang có lợi cho ba tay chơi chính này trên thị trường nhà đất, nên họ đều không muốn nó dừng lại. Bao nhiêu lần nâng lên đặt xuống, cuối cùng những chính sách quan trọng để kiềm chế giá nhà như: đưa thời hạn sở hữu chung cư vào luật, đánh thuế chuyển nhượng đất theo thời gian sử dụng, đánh thuế bất động sản thứ hai; kiểm soát dòng vốn ngân hàng vào bất động sản… đều không được đưa vào thực tế. Nguyên nhân căn bản là do chúng ta chưa biết mình thực sự muốn gì.

Nếu muốn giá nhà hạ, thì phải làm sao cho nó hạ, và việc này chẳng có gì khó cả. Kinh nghiệm quốc tế rất nhiều. Nếu chính sách này chưa đủ làm cho giá hạ thì đưa thêm chính sách khác, đến khi nó phải hạ thì thôi. Có thể đặt chỉ tiêu khoa học cho giá nhà so với thu nhập: Phải ngang với thế giới, tức là giá phải giảm 50%.

Tuy nhiên, sự ngập ngừng lưỡng lự của các cơ quan chức năng rõ ràng là do họ chưa muốn giá nhà hạ xuống, một là vì thu thuế sẽ ít đi, hai là các chủ đất sẽ nghèo đi, dễ gây bất mãn, ba là nhiều doanh nghiệp bất động sản chắc chắn sẽ phá sản, gây bất ổn xã hội và suy thoái kinh tế kéo dài. Vả lại, quyền lợi cá nhân trong việc đưa chính sách cũng là yếu tố không thể bỏ qua.

Phải chăng đất cứ tăng mãi thì mọi người đều có lợi và nền kinh tế sẽ cất cánh?

Câu chuyện không đơn giản như vậy vì trong xã hội còn những người yếu thế, chịu ảnh hưởng nặng từ giá nhà đất quá cao. Và mặc dù tiếng nói của họ nhỏ, vị thế của họ thấp, ví tiền của họ mỏng, nhiều khi vắt mũi chỉ đủ đút miệng, nhưng họ lại là số đông, là tương lai đất nước.

Nhóm yếu thế này bao gồm những người nghèo, chưa có nhà đất. Cụ thể là người trẻ và mới lập gia đình, là lao động thu nhập thấp ở đô thị, là doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ. Phải chịu giá thuê nhà quá cao và mất khả năng mua nhà, nhóm này rất dễ bị đẩy ra lề xã hội. Nếu như những năm đầu thế kỷ này, lương tháng một công nhân có thể mua được một vài mét vuông đất ngoại thành HN, Tp HCM; thì nay phải là lương giám đốc cấp cao may ra mới mua nổi nửa mét vuông đất ở vị trí tương tự.

Người trẻ gần như tuyệt vọng trong giấc mơ có nhà riêng ở đô thị lớn. Điều này dẫn đến một hậu quả tức thì là tỷ lệ sinh giảm mạnh. Tỷ lệ sinh ở Việt Nam đã giảm xuống mức thấp nhất trong lịch sử, với tổng tỷ suất sinh năm 2024 là 1,91 con/phụ nữ. Trong chục năm nữa, chúng ta cũng vẫn chưa cảm thấy đau đớn từ sự thật này, nhưng lâu dài nó sẽ là một bài toán nan giải, đẩy nền kinh tế vào suy thoái lâu dài và quốc gia mắc kẹt vào bẫy thu nhập trung bình.

Nếu muốn tăng trưởng mà chỉ cần bơm đất cho các doanh nghiệp và giữ giá nhà luôn tăng nhanh hơn lãi suất ngân hàng, thì chắc hẳn các nước khác đều đã làm như thế. Nhưng trên thực tế, các quốc gia lớn đều tìm cách kiểm soát giá nhà đất. Đơn giản vì không có cái gì tăng mãi được. Bong bóng càng to thì nổ càng lớn. Mỗi lần suy thoái như vậy kéo theo cả một thế hệ mất mát và một đất nước hoang mang.

Nhật từng trải qua cơn sốt bất động sản kinh khủng vào thời gian cuối thế kỷ 20. Năm 1989, sự tan vỡ bong bóng bất động sản khiến nhiều thế hệ người Nhật lâm cảnh lao đao. Nền kinh tế Nhật không thể hồi phục sau khủng hoảng khiến rất nhiều gia đình bị ảnh hưởng. Ba chục năm sau cơn sốt đất này, thị trường chứng khoán Nhật mới lấy lại được đỉnh cao cũ. Chỉ số chứng khoán NIKKEI 225 đạt kỷ lục 38.957,44 điểm vào tháng 12 năm 1989 và phải đến năm 2024 nó mới quay lại được đỉnh cao này.

Những người Nhật mới ra trường sau năm 1989 khó kiếm việc làm. Đến khi khủng hoảng dần qua đi thì họ đã bước qua tuổi trung niên mà chẳng hề có tý tiền tiết kiệm nào trong tay. Rất nhiều người già ở Nhật chỉ giữ tiền mặt ở dưới nệm giường vì họ quá sợ hãi đợt khủng hoảng kinh tế do vỡ bong bóng bất động sản thời đó.

Người Nhật gọi đây là "Thế hệ mất mát" và bài học từ cuộc khủng hoảng bất động sản vẫn còn rất mới. Dù đại dịch covid-19 đã dần được khống chế với vô số khoản ưu đãi từ chính phủ nhưng các hộ gia đình vẫn thích tiết kiệm tiền mặt hơn là đổ vào mua nhà. Giá nhà ở Nhật chỉ đắt tại Tokyo và các thành phố lớn, chứ ở những nơi khác, đặc biệt ở thôn quê, nhiều khi người ta còn bán như cho mà chẳng ai lấy.

Nhìn tấm gương của Nhật, để nền kinh tế không mắc bẫy nhà đất và gây bất ổn xã hội, chính quyền Trung Quốc đã đặt ra "Ba lằn ranh đỏ" – các tiêu chuẩn tài chính mà Ngân hàng Trung ương nước này đặt ra để kiểm soát ngành bất động sản, bao gồm: nợ phải trả/tổng tài sản dưới 70%, nợ ròng/vốn chủ sở hữu dưới 100%, và tiền mặt phải lớn hơn hoặc bằng với nợ ngắn hạn. Chính sách này được ban hành vào tháng 8 năm 2020 và buộc các doanh nghiệp bất động sản phải giảm đòn bẩy tài chính, nếu không sẽ bị hạn chế khả năng vay nợ. Từ năm 2020 đến nay, giá nhà đất ở TQ giảm không ngừng, nhiều công ty bất động sản đã biến mất, điển hình là Evergrande – một công ty từng là từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc và lớn nhất thế giới về giá trị. Theo số liệu từ China Real Estate Information Corp, doanh số bán nhà của 100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc trong tháng 11 đã giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái, dù có cải thiện nhẹ so với mức giảm 42% trong tháng 10.

Có thể dễ dàng thấy nếu áp dụng chỉ cần một trong ba lằn ranh đỏ trên đây, nhiều cá mập bất động sản Việt Nam lập tức phá sản.

Trung Quốc kiềm chế giá bất động sản nhưng đầu tư mạnh cho công nghệ. Vậy nên nền kinh tế họ vẫn vững vàng đi lên. Đó là một kinh nghiệm quý giá cho chúng ta, nhưng không dễ làm theo.

Thực ra vấn đề bong bóng tài sản không hề mới, nó là căn bệnh trầm kha của nền kinh tế thị trường. Trong chương "Về vấn đề nhà ở" của Tuyển tập Mác Ăng-ghen, quyển IV, trang 304, Ăng-ghen viết:

"Trong thực tế, giai cấp tư sản chỉ có mỗi một phương pháp để giải quyết vấn đề nhà ở theo lối của họ, nghĩa là giải quyết vấn đề đó như thế nào để mỗi lần giải quyết thì lại luôn luôn đề xuất vấn đề trở lại”.

Nếu bài toán nhà đất hoàn toàn nằm trong tay giai cấp tư sản thì chắc chắn họ sẽ luôn tìm cách thổi giá nó. Họ xây khu đô thị mới cũng chỉ là để tạo ra những ổ chuột mới, những vấn đề mới. Tư nhân luôn có cái nhìn ngắn hạn, dựa trên lợi ích cá nhân và gia đình mình, chỉ có nhà nước mới có tầm nhìn hàng trăm năm, định hướng phát triển cho hàng trăm triệu người và bảo vệ chủ quyền đất nước. Có những lĩnh vực không thể giao cho tư nhân, ví dụ an ninh, quốc phòng, hạ tầng thiết yếu. Lỡ gặp chuyện gì thì sao? Họ chạy ra nước ngoài được chứ dân biết chạy đi đâu?

Đã đến lúc chúng ta nên nghiêm túc trả lời câu hỏi, vậy thì rốt cuộc chúng ta muốn giá nhà đất lên hay xuống? 

Chỉ khi đã có câu trả lời, chúng ta mới biết nên hành động sao cho đúng. Còn không thì cứ nằm im mà chờ cơn bão tới.