ĐÀI PHÁT THANH
& TRUYỀN HÌNH HÀ NỘI

Tọa đàm phiên 1: Chủ đề "Nhận diện thị trường bất động sản 2025"

Điều hành: Ông Nguyễn Đức Kiên, Thành Viên hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia và sự tham gia của các diễn giả.

Diễn giả:

1. Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng - Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội.

2. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM.

3. Ông Vũ Xuân Tùng – Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội.

4. Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest.

5. Ông Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu.

Bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật và tư pháp của Quốc hội phát biểu

Có thể thấy trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản ở một số khu vực xuất hiện những diễn biến khá bất thường, đặc biệt là tình trạng giá đất, giá nhà tăng nhanh, vượt xa giá trị thực tế và mặt bằng thu nhập của người dân. Một số thông tin trên thị trường, cũng như phản ánh từ cử tri, báo chí và các chuyên gia cho rằng có dấu hiệu của hoạt động gom mua, lũng đoạn và đẩy giá. 

Để xác định có hay không hành vi “gom hàng”, thao túng thị trường, hay cấu kết tạo sốt ảo, cần có kết luận từ các cơ quan quản lý chuyên ngành, các cơ quan thanh tra, kiểm tra và thậm chí là cơ quan tố tụng nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, tôi cho rằng những biến động giá lớn, lặp đi lặp lại trong thời gian ngắn, tập trung vào các khu vực sắp có quy hoạch, có chủ trương đầu tư hạ tầng hoặc các dự án lớn, là tín hiệu cần giám sát đặc biệt. Giá đất tăng nhanh không chỉ gây bất ổn thị trường, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế vĩ mô, làm méo mó hoạt động sản xuất – kinh doanh và tạo áp lực lớn lên người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở.

Trước thực trạng đó, có một số định hướng giải pháp mà tôi cho rằng cần được triển khai đồng bộ.

Thứ nhất, hoàn thiện thể chế và khung pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản. Hiện nay chúng ta đang triển khai một loạt văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là cơ hội để bịt các khoảng trống pháp lý về đấu giá đất, đấu thầu dự án, phân lô bán nền, môi giới bất động sản và kiểm soát nguồn cung. Pháp luật càng rõ ràng, thị trường càng khó bị thao túng.

Thứ hai, nâng cao tính minh bạch của thị trường. Việc công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ dự án, pháp lý dự án và giá giao dịch là yếu tố then chốt. Khi người dân có đầy đủ thông tin, thị trường sẽ tự điều chỉnh và hạn chế rất nhiều các hoạt động “tạo sóng”, thổi giá. Chúng tôi ủng hộ việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia và hệ thống giao dịch điện tử. Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả, đồng thời chống gian lận.

Thứ ba, tăng cường giám sát, thanh tra và xử lý nghiêm hành vi vi phạm theo Nghị quyết 161 của Quốc hội. Quốc hội cần tiếp tục đôn đốc Chính phủ và các địa phương thực hiện thanh tra các khu vực có biến động bất thường về giá. Bất kỳ hành vi lợi dụng thông tin quy hoạch, thao túng thị trường, môi giới trái phép, hoặc đưa thông tin sai lệch để trục lợi đều phải bị xử lý nghiêm theo quy định pháp luật, kể cả chế tài hình sự nếu có đủ căn cứ.

Thứ tư, phát triển nguồn cung thực chất, đặc biệt là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Cần chia ra các loại hình bất động sản để phù hợp với nhu cầu của người dân theo từng phân khúc. Một khi thị trường chỉ dựa vào lực cầu đầu cơ thì rất dễ tạo bong bóng và dễ bị thao túng. Do đó, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, cải cách thủ tục đầu tư và sử dụng đất để rút ngắn thời gian triển khai dự án. Khi nguồn cung tăng lên, thị trường sẽ tự ổn định.

Thứ năm, hoàn thiện chính sách tài chính, tín dụng bất động sản. Một số giai đoạn, tín dụng bị siết đột ngột khiến thị trường mất cân đối; giai đoạn khác, tín dụng nới rộng quá nhanh lại tạo điều kiện cho đầu cơ. Cần có chính sách tín dụng ổn định, dựa trên dữ liệu thị trường, hướng đến các dự án có tính khả thi và giá trị sử dụng thực.

Có thể nói, xử lý hiện tượng “bất thường” trên thị trường bất động sản không thể dựa vào một biện pháp đơn lẻ. Đây phải là nỗ lực tổng thể, kết hợp giữa hoàn thiện thể chế, tăng cường giám sát, nâng cao minh bạch và phát triển nguồn cung nhằm bảo đảm thị trường bất động sản vận hành lành mạnh, ổn định, vì lợi ích chung của người dân và nền kinh tế.

Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm - Tổng Giám đốc - Tổng Biên tập Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội phát biểu đề dẫn diễn đàn

Sau thành công của diễn đàn năm 2024, Đài Hà Nội tiếp tục chọn chủ đề diễn đàn năm nay là “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững – 2025” như một thông điệp nhất quán trong quan điểm tiếp cận và giải quyết các vấn đề khiến thị trường bất động sản vận động méo mó, xộc xệch thời gian qua. Đó là nạn đầu cơ, thổi giá, lũng đoạn thị trường khiến giá nhà ở vượt xa tầm với của người có nhu cầu thực về chỗ ở thay vì giới đầu cơ coi đây là thứ tài sản tích lũy. Đó là nạn trục lợi chính sách nhân văn của Nhà nước về nhà ở xã hội, tước đoạt cơ hội an cư của người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Hay sự phát triển nguồn cung nhà ở đang mất cân đối khiến nhiều người mắc kẹt ở giấc mơ mua nhà khi “không đủ giàu để mùa nhà ở thương mại, không đủ nghèo để mua nhà ở xã hội”.

Thời điểm này năm ngoái, chúng ta đưa ra nhận định, căn hộ chung cư ở các quận nội thành dưới 50 triệu đồng một m² sắp biến mất. Bây giờ nguồn cung chung cư giá dưới 60 triệu đồng đã biến mất. Tất cả chung cư ở khu vực nội thành, kể cả nhà ở xã hội đều trở thành căn hộ hạng sang với giá thấp nhất là 60 - 70 triệu đồng một m². 

Sự mất cân đối phân khúc nguồn cung tạo ra chênh lệch lợi nhuận lớn khiến hàng ngàn người phải thức xuyên đêm chờ nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội. Trong khi lại có rất nhiều trường hợp trục lợi chính sách, núp bóng người thu nhập thấp để chiếm suất, mua đi bán lại nhà ở xã hội để ăn hưởng chênh lệch. 

Trong suốt ba tháng qua, phóng viên của Đài Hà Nội đã nhập vai người mua nhà, gặp gỡ các môi giới, cò mồi để làm rõ các chiêu thức lách luật, mượn tên – mượn lốt mua nhà ở xã hội thông qua tuyến bài phóng sự điều tra “Ai đang ở nhà xã hội”. Nếu như năm ngoái, tại diễn đàn này chúng ta nói về tình trạng đấu giá đất cao ở ngoại thành rồi bỏ cọc để thổi giá, thì câu chuyện thời sự thời điểm này là tình trạng trục lợi chính sách nhà ở xã hội. Tình trạng này cho thấy thị trường bất động sản tiếp tục bị các đối tượng đầu cơ thao túng, đẩy giá.

Cách đây hai tháng, trong cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng đã phải cảm thán: “Nhà chung cư cứ 70 đến 100 triệu đồng một m² thì ai có tiền mà mua”, đồng thời yêu cầu các cơ quan chức năng làm rõ “thị trường bất động sản có bị thao túng hay không” và chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá, gây méo mó thị trường. 

Trong cuộc tiếp xúc cử tri Hà Nội đầu tháng 10, Tổng Bí thư Tô Lâm cũng bày tỏ bất bình trước tình trạng đầu cơ thổi giá đất đến mức người dân còn không mua được mảnh đất ngay ở quê hương mình. Trong khi đó, nhiều công trình, dự án bất động sản bỏ hoang, đắp chiếu gây lãng phí. 

Những trăn trở của cả người đứng đầu Đảng và Chính phủ chính là những vấn đề chúng ta đã phản ánh, phân tích tại diễn đàn này tròn một năm trước. Dù còn những quan điểm khác nhau trong xã hội xung quanh khái niệm đầu tư và đầu cơ, song điều đáng mừng là quan điểm “nhà để ở không phải đầu cơ” đi kèm những cảnh báo về hệ lụy khôn lường của nạn đầu cơ đối với kinh tế - xã hội được các diễn giả nêu ra tại diễn đàn năm 2024 đã được các cơ quan quản lý nhà nước đồng thuận. Điều này thể hiện trong việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung các chính sách liên quan để hướng đến một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Những nút thắt về cơ chế chính sách dần được tháo gỡ để đẩy nhanh nguồn cung nhà ở; xử lý, khởi tố hình sự với những trường hợp thổi giá đất qua đấu giá; hình thành quỹ nhà ở cho thuê của quốc gia… Đấy thực sự là những điểm sáng về mặt điều chỉnh chính sách liên quan đến thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, chúng ta phải nhìn nhận một thực tế bằng kết quả cuối cùng; đã có nhiều người dân có mức thu nhập thấp và trung bình mua được nhà ở. Song ở một góc khác của bức tranh chung, chúng ta vẫn nhìn thấy những khoảng xám khi giá nhà đất tiếp tục leo thang trong năm vừa qua, vượt xa tầm với của nhiều người dân có nhu cầu thực về chỗ ở. Nguồn cung tăng nhưng sẽ chỉ như muối bỏ bể khi vẫn còn vô số nhà - đất rơi vào tay giới đầu cơ và trục lợi chính sách.

Chừng nào mà bất động sản vẫn chỉ được xem là kênh tích trữ tài sản hay mua đi bán lại để hưởng giá trị chênh lệch thay vì dành cho nhu cầu ở thực thì từ hoạt động đầu tư phát triển thông thường có thể trở thành hành vi đầu cơ gây nguy hại cho nền kinh tế và xã hội. Điều chúng tôi luôn muốn nhấn mạnh và nói đến tại diễn đàn này chính là nạn đầu cơ biến tướng, trục lợi chính sách làm thị trường phát triển méo mó. Đã đến lúc pháp luật cần nhận diện đây là thứ tội phạm nguy hiểm, cản trở sự phát triển tiến bộ của đất nước và sự công bằng của xã hội với các hành vi lũng đoạn nền kinh tế và hưởng lợi bằng cách tước đoạt cơ hội an cư của số đông người dân. 

Do vậy, tại diễn đàn năm nay, Đài Hà Nội mong muốn các diễn giả, các vị đại biểu tiếp tục đóng góp những giải pháp có tính đột phá cùng tiếng nói mạnh mẽ hơn về việc cải cách, hoàn thiện thể chế pháp luật để hướng đến mục tiêu “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững”. Một thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững sẽ là điểm tựa vững chắc cho sự phát triển của đất nước, là nền móng an toàn toàn cho trụ cột an sinh xã hội và là niềm hy vọng cho hàng triệu giấc mơ an cư trở thành sự thực. 

Những ý kiến và giải pháp nêu ra tại diễn đàn này sẽ tiếp tục được Đài Hà Nội tổng hợp để gửi đến các cơ quan chức năng như một sự tham vấn cho các chính sách của Nhà nước liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản. Đó cũng là việc làm vô cùng ý nghĩa khi cả nước, từ các bộ ngành trung ương đến địa phương, các đoàn thể và các tầng lớp nhân dân đang tích cực đóng góp cho dự thảo văn kiện Đại hội Đảng lần thứ XIV, với những quyết sách quan trọng định hướng cho sự phát triển của đất nước trong nhiều năm tới.